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看到不少网友对于二手楼市交易的困惑重重,加上对中介交易环节的不了解,于是对中介也有不同程度的不认可,所以我认为,做为一个从事中介行业有近四年的人来说,风证过深圳中介发展各个阶段,也见证了深圳房价近三年来上涨的全部过程.尤其是对二手楼交易流程和中介的一些操作

看到不少网友对于二手楼市交易的困惑重重,加上对中介交易环节的不了解,于是对中介也有不同程度的不认可,所以我认为,做为一个从事中介行业有近四年的人来说,风证过深圳中介发展各个阶段,也见证了深圳房价近三年来上涨的全部过程.尤其是对二手楼交易流程和中介的一些操作规则可以说有较深的了解.本人认为,中介与买卖方之间承在一定的认识上的误解或是误差,这一是取决于行业的市场机制,二是取决地行业自律行为的欠缺,如果二者之间的了解程度加强了,就可以避免很多问题,所以这是本人开贴的初衷,希望得到网友们的认可.

下面我就以下几个方面详细解释三级市场二手交易各个环节.

第一:交易流程;

1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金

2. 过户 交纳相关税费 (如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)

3. 领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)

4. 很行放款给卖方

5. 水电,煤气,物业管理,有线收视,宽带,电话等的过户

这些只是大致介绍一下主要的交易程序,下面我还会对每一个流程进行详细说明

第二,是中介在进行房交易时的操作规则,或者说是操作实务程序

1. 房源信息和客户信息的收集

2. 中介方如何带客户看房,协助客户寻找到中意的房;中介如何帮助业主进行宣传推盘

3. 中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧

4. 三方合同签定的时候应注意的事项

5. 在过户过程中买卖双方应配合的事项

先说第一个问题

1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金

当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的买卖交易合同,有三方均需签名的〕后,应同时到国土局查档.

此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的.因为如果卖方出来交易不实行为,很有可能会出现交易纠纷.查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额,三是确认是否在银行抵押.

在这个签约的环节,应注意的问题有以下几点:

1. 如果卖方权利人只有一个人名的话,中介和买房应弄清此人是否已婚,如果已婚,其卖房行为是否得到其配偶的同意支持,如果是的话,应由夫妻同往签署,如果另外配偶一方未能亲自到达共同签约,最能是签约人能同时出示配偶的亲笔授权书,这样防止婚内财产私自转移导致交易最终不能成交的情况发生.不然,中介方要承担把关不严,未有尽职尽责的责任,买方很有可能会损失定金,甚至是首期款等!

在中介交易实务中,通常会出现因为急于签单,而未能取得该物业另个一个未在房产证上登记姓名的人的书面授权书而促成三方交易. 一旦出现权利人另外一方并不同意出售此物业而导至向法院诉讼后,法院会宣布此合同无效的,买方就有可能带来无心的麻烦和金钱损失

比如有些夫妻一方私自处理婚内财产,或是老公买给二奶的,后来要出售时被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合买的房,现在深圳有大量未婚同居者共同买房,房产证上写上一个人的名字时,很有可能被写上名字的人利用这个便利私自处置房产

2. 过户 交纳相关税费 (如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)

这个过户如果按业主(卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行正常交易。为了杜绝少数非法经纪组织和违法经纪组织扰乱租赁市场秩序，保护广大消费者的合法权益，北京市国土房管局有关负责人提醒广大消费者，在和房地产经纪机构联系业务时，一定要注意以下问题：

一、不要轻信低价虚假广告。以招行为例，在官网上明确的提到“预借现金交易、分期付款交易、房地产交易、已申请用于购汇的人民币款项，以及其他本行指定的交易不能申请账单分期”。

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此时的问题有：该违约金责任在合同解除后能否适用?合同解除前迟延履行部分的违约金应如何计算?。1、职工凭提取证明文件，向所在单位提出住房公积金提取的申请，所在单位核实后，出具《提取申请书》一式二份。理由如下：

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